サービス全般に関するご質問にわかりやすく回答 | 船橋市で不動産売却のご依頼は株式会社サワキタ不動産

複数の業者に並行して仲介契約のできる一般仲介が有利であるとドラマでは言っていますが、あれは「囲い込み」を業者がするからですよね。「囲い込み」とは、業者が両手取引をしたいために他の業者からの引き合いを商談中と言って断り、自社で買主を見つける行為です。この囲い込みをする前提は自社で買主を見つけられなければ意味がありません。一般媒介に対して専任媒介では上限３ヶ月という期間がありますので、３ヶ月以内に買主を見つけてくる必要がありますが、これが高い確率で可能なのが大手です。大手は全国に支店をもち、数千人の社員を抱えているため、それが可能になります。

その一方、中小の不動産屋はそんなに多くの営業マンを抱えているわけではないため、物件周辺の不動産屋を総動員して買主を探します。囲い込みなんかしていたら、契約期間の３ヶ月が過ぎてしまいます。一部の不動産屋はまだそういう動きをするところがありますが、概して少数派です。

一方、一般媒介にすることで、売主様にもデメリットが生じます。一般媒介では複数業者と媒介契約を結べるため、収益確保が不確かなものとなります。よって、コストをかけた施策を打つことができません。チラシ撒きでも１回あたり10万円近くかかります。ポータルサイトへの掲載も数万円かかります（サイトにより、契約数により価格が違います）。写真撮影も人件費・交通費等がかかります。ましてや周辺物件より高く売ろうとするとその他多くの施策が必要となりますが、それが不可能になります。また、積極的に売ろうというインセンティブが働きません。専任媒介契約では定期的に報告がありますので、その場で状況の確認がかのうですが、一般媒介ではそれがありません。いわば、ほったらかしになる可能性が高いのです。プロがひしめく不動産マーケットで翻弄される個人売主になるであろうことが予見されます。

まとめると、

大手と媒介契約を結ぶなら、一般媒介で囲い込みをさせない

大手以外と媒介契約を結ぶなら、専任媒介で働かせる

が正解です。

はい、ウソではないとおもいます。ただし、「今もいる」かどうかはわかりません。

以前問い合わせがあったが、その後別の物件を見つけて買ってしまっているかもしれないし、あなたが望む価格で買ってくれる客であるかはわかりません。

世の中、割安で物件を買いたい人はたくさんいますが、そういう人がいっぱいいても、売主様のご希望に添えるかどうかは怪しいものです。

そこで、いい方法をお教えしましょう。媒介契約の期間を1ヶ月にするのです。専任媒介契約は上限が決まっており３ヶ月までですが、あくまで上限なので短くすることは可能です。そこで、本当に買ってくれる人がいるなら１ヶ月でも問題ないはずなので、１ヶ月と区切って契約したい旨、話してみましょう。それで契約できたらよし、契約できなければ別の信頼できる業者に依頼すれば時間の無駄は１ヶ月で済みます。

自動車の一括査定サイトは、査定者が買取業者です。査定したらその価格で買い取ることになるので、最も高い査定額を出した業者に決めるのが妥当だと言えます。

しかし、不動産の場合、買取ではなく仲介ですから、その査定会社がその価格で買い取るわけではありません。言い方を変えれば、高めの数字を出しておけば引っかかる売主様が増えます。つまりエサに過ぎません。

何の根拠もなく、高値を提示した不動産屋では、当然なかなか売れません。時間だけが経過しいつまでも売れ残っている人気のない物件として一般の方に晒されることになります。値下げも複数回になることでしょう。そのような業者との契約は要注意です。

不動産の手数料は売主様からの手数料、買主様からの手数料の２種類しかありません。

売主様の手数料を無料にした場合、買主様からしか手数料をもらえなくなります。よって、買主様を仲介会社が他の不動産会社よりも早く見つけて契約する必要があります。

その結果、他の不動産会社からの問い合わせには消極的な対応しかせず、自社の顧客を優先することになります。また、値下げ交渉が入った場合などは、手数料をもらえない売主様より、手数料をもらえる買主様の意向を優先するのは自明の理です。

以上のことから、手数料無料を殊更強調する業者には注意が必要です。

手数料について、詳しく説明いたします。

不動産会社を通して不動産の売買をしたい場合、仲介役となる不動産会社とは、まず「媒介契約書」を不動産会社と取り交わし、交渉の仲介役としてご依頼いただきます。売り方と「売買契約」が成立した場合、仲介手数料をその不動産会社にお支払いいただきます。この際の仲介手数料は法律により上限が定められており、売買契約の3％＋6万円（売買価格が400万円以上の場合の税抜き額）です。

以下は手数料に関する弊社の考え方です。

弊社にとって、仲介手数料は、売主様の利益に貢献した対価であると考えております。つまり、普通に売れる価格を提示し、そのまま普通に売れていっただけではただ単に情報を一般に流しただけで売主様の利益に貢献したとは言えません。

売主様のご意向に従い、より高く、より早く（価格とスピードは相反する関係なので、優先順位を決めていただく必要があります）売却するために、いかに手筈を整え資料を作成し、集客し、訴求するかが問題です。その工夫の対価が仲介手数料であると考えております。

よって、そのような工夫は不要と考えられるお客様に対しては、手数料無料プランもご用意しております。その場合、弊社独自の販売促進ツール等は一部有料となります。

市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、八千代市、習志野市といった千葉県の東京側を中心に活動していますが、1都3県であれば対応可能です。それ以外の地域でもお気軽にご相談ください。

もちろん対応いたします。些細なことでもお気軽にお問い合わせください。